相关论文

房地产企业融资模式探究

时间: 2016-7-18 10:32:04    作者: 佚名    来源:中国论文    查看:

一、我国房地产企业融资现状及面临困境(一)从整个行业角度分析房地产行业整体面临着融资渠道单一的问题。根据报道,房地产行业90%以上的资金来源于银行贷款、自筹资金和其他资金三部分,尤其依赖银行贷款。2007年下半年以来,由于美国爆发全面金融危机并开始影响我国实体经济,房地产市场交易量持续下降,再加上前...
一、我国房地产企业融资现状及面临困境
(一)从整个行业角度分析
房地产行业整体面临着融资渠道单一的问题。根据报道,房地产行业 90%以上的资金来源于银行贷款、自筹资金和其他资金三部分,尤其依赖银行贷款。2007 年下半年以来,由于美国爆发全面金融危机并开始影响我国实体经济,房地产市场交易量持续下降,再加上前两年投资过快,目前房地产开发商正遭遇前所未有的资金短缺问题。
(二)从公司层面分析
不同的房地产公司其融资问题是不同的。大型房地产公司在规模、融资能力上往往具备相当的优势,体现在房产项目开发上。大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力,通过控制土地储备,对房产开发项目采取长远结合和大小结合的方式,因而具有较强的抗风险能力。而中小型房地产企业由于规模不大以及融资能力的限制,难以像大企业那样依靠基金、信托、债券、上市等融资渠道获取大型项目建设所需资金,只能更多地趋向于选择易收回成本的中短期项目和中小型项目,因而面临的融资问题更为严重。
二、解决方案:融资模式多样化
(一)房地产信托融资
1.信托贷款。信托贷款一般以发放房地产开发抵押贷款方式运作,其操作流程和商业银行贷款类似,所不同的是资金来源不同,信托投资公司的资金主要通过发行资金信托计划筹集。2.信托股权融资。股权融资的做法比较多,在实际操作中较多采用“阶段性持股”的股权融资模式。阶段性持股即信托投资公司对目标房地产企业进行增资扩股,成为新公司股东,一般为绝对控股股东,在新公司运营一段时间后,将股权转让给第三方。信托投资公司可以通过房地产企业的分红和溢价转让股权取得收益。通常,信托投资公司通过阶段性持股,只要求资金阶段时间段内取得一个合理回报,而无意介入房地产开发,且不要求与开发商分享最终利润的成果。
(二)基金融资
1.内房地产基金。由于我国产业投资基金法尚未出台,证券投资基金目前不能直接投资于房地产项目,国内的众多保险基金、国外的基金也无法进入房地产领域,国内仅有少数房地产企业根据自己的资源优势涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。国内第一只住宅产业投资基金,以全国工商联住宅产业商会为主发起人的精瑞基金,采用在境外注册基金公司,在国内组建投资管理公司的方式成立。精瑞基金完全按照国外产业基金的运作方式,采取短期过桥、提供担保、参股和独立开发等形式,投向优质房地产开发项目,尤其是符合住宅产业发展方向的绿色
生态住宅、小城镇住宅、低密度住宅等。
2.房地产投资信托基金。房地产投资信托,是房地产资产证券化的一种主要形式,类似于共同基金,它采取公司或商业信托的组织形式,通过发行收益凭证,募集多个投资者的资金,然后由专业的投资管理机构以多种方式投资于房地产项目。大部分REITS 机构的股票或受益凭证可以证券交易所或市场进行自由交易。REITS 主要投资于回报率稳定的商业房地产。因商业房地产一般采取出租的经营方式,这种经营方式的特点是资金周转慢,投资回收期长,但是由于收益比较稳定,所以可以将商业房地产产权分割成小的单位,以发行信托基金的方式来融资,以稳定的租金收入作为基金投资者的收益来源。对房地产开发企业而言,可用于融资的 REITS 物业范围广泛,任何可以产生稳定收益的房地产均可采用 REITS 融资。

  


上一篇:房地产中介服务是必然(一)
下一篇:房地产周期及其宏观调控政策问题研究,房地产[CQVIP免费论文网]谈文范文,房地产[CQVIP免费论文网]谈文开题报告

网友评论

我来说两句

用户名:   验证码: 验证码,看不清楚?请点击刷新验证码